全款购买了一套集资房，并拿到了村委会出具的购房证书和钥匙，准备装修时发现门锁被换，房子被他人占有。村委会负责人建议报警处理。

　　全款购买村集资楼

　　装修时发现房被别人占了

　　白先生是延安人，2013年他给儿子在位于西安市北三环的幸福公寓购买了一套房，支付了全款26万余元以及6000多元的大修基金、装修押金等。因常年在外地，拿到钥匙后一直未装修。今年3月，他准备装修时，发现门锁居然被换了。

　　白先生说，他发现门锁被换后，通过猫眼看到屋里放了很多乱七八糟的东西，感觉房子已有人开始装修了。“这个房子是湖北庄村的集资楼，当时楼下就有售楼部，村委会说小区剩余了几十套房子可以对外销售，手续都有，买房后合同上、收据上都有村委会的公章，而且当时就拿到了村委会出具的购房证书和钥匙。”

　　询问物业及村委会后，白先生得知，村委会换届后，将所有空置房进行了登记，没人住的就重新分给了村民，有十多户的房子现在都由村民占有，但他从未收到过任何通知。“杨姓村主任说，村民手上的合同都是假的，我们的合同才是真的，他让我们报警或走法律程序。”白先生说，报警后，派出所也没有处理此事。目前他还联系到了其他3家跟他情况一样的人。

　　4月21日中午，华商报记者来到和白先生情况类似的购房者刘先生家。屋内堆有沙土，没有装修、没有水电，这是一对来自河南的老夫妻，74岁的刘先生和老伴徐女士已在这里住了40多天，因担心房子被占用，他们也不敢出门，只能在没水没电的房子里守着。

　　记者看到，2013年刘先生的儿子签订的房屋购买合同上写着，项目名称为幸福公寓(湖北庄集资楼)，出卖人为西安市未央区草滩镇湖北庄村委会(备注：合同上这里显示是草滩镇，后面公章为草滩街道)，合同上有西安市未央区草滩街道湖北庄村民委员会的公章，房款收据以及幸福公寓购房证书上也有西安市未央区未央湖街道湖北庄村村民委员会的公章。

　　投资建设者称村民未交钱

　　村委会建议报警

　　14时许，记者来到幸福公寓物业办公室，工作人员称对此不知情。随后，记者来到湖北庄村村委会，但办公室大门紧锁。

　　21日下午，记者联系到湖北庄村杨姓村主任，他称自己是刚换届上任的，不清楚具体情况，建议业主报警处理。

　　记者随后联系到幸福公寓的投资建设者何先生，他解释说，幸福公寓是湖北庄村村委会集资盖的，他只负责盖楼，这个小区没有任何手续和证件，当时一共建了3栋楼，今年已拆了南边的两栋楼，政府给住户都进行了赔偿。“现在剩下的是1号楼，有十多户的房子被村民换锁占用，这些村民没有交任何房款，杨主任也表示村民手里的购房合同是无效合同，但因为都是村民，杨主任也很无奈，只能让业主报警处理，但警方又让村委会协调处理。”何先生说，为此，他与村委会、村民交涉过多次，但均无效果，只能建议业主走法律程序。

　　律师说法

　　购房者手里的购房合同有效吗?

　　若该房屋无任何手续

　　购房合同则属无效合同 但不影响使用权

　　陕西丰瑞律师事务所资深合伙人、律师朱长江认为，本次事件中投资建设单位称涉案房屋未取得任何手续和证件，违反了《土地管理法》和《建筑法》等相关法律法规的强制性规定。根据《民法典》，“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”因此，购房者与村委会签订的涉案房屋买卖合同属于无效合同，对双方当事人不具有法律约束力。

　　北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽说，该小区没有任何手续，属于小产权房屋，购房者签订的购房合同也属于无效合同，不受法律保护。但根据购房交付程序来看，购房者在付款后均拿到了房屋的钥匙，从程序上说，房屋的所有权已经转移完毕，不管合同是否受法律保护，房屋都属于购房者的财产，不影响房屋购买者的使用权。

　　陕西保群律师事务所律师宋伟认为，对没有取得建设审批(用地规划许可、工程规划许可等)的房屋，是效力待定合同，若能够补充取得，合同有效，若无法补充，合同则无效。

　　村民强占房子的行为是否违法?

　　村民若强占房屋拒不退出将承担一定的侵权责任

　　村民强占房子的行为是否违法?朱长江说，根据《民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。村民未就集资房建设进行出资，对涉案房屋不享有任何权利，属于无权占有。虽然买房人购房行为不受法律保护，但毕竟付出了钱款，在房子上添附了合法财产权益，村民抢占房屋在一定程度上也存在侵权，应当承担一定侵权责任。

　　韩朝泽认为，强占房子的村民的行为涉嫌违法，与购房者相比村民没有交纳购房款，村民强占房屋，违反了《治安管理处罚法》，该村村民没有法律依据，在对房屋没有合法权利凭据的情况下，将门锁更换对房屋强行占有，侵害了购房人对房屋的占有和使用权利，扰乱了社会公共秩序，情节严重的甚至可能涉嫌构成寻衅滋事罪。

　　宋伟认为，如果村民手上也有合同，那么至于有效、无效，应以法院的认定为准，而非村委会，所以若村民手上合同仍是和村委会签订的，那么村委会可能涉及一房两卖。

　　村委会有责任、义务帮购房者维权吗?

　　村委会作为出卖方属当事人理应从中协调化解纠纷

　　村委会作为出卖方，是否有责任、义务帮助购房者维权?

　　朱长江认为，村委会作为出卖人与业主签订买卖合同，虽然合同无效，但对于此类违法交易属于责任方，对于村民与买房人之间矛盾产生有不可推卸责任，理应出面调解矛盾，化解纠纷，促进社会和谐。

　　宋伟称，村委会承担的不是协调问题，本身就是一方当事人，应当由其负责解决。购房者可以请求法院，确认合同无效，房屋出售方返还购房款、赔偿损失，法院也会依据过失(合同无效)原则确定双方的责任。

　　韩朝泽认为，村委会作为出卖人，收取了购房款，应当在村民和购房者之间进行协调，帮助购房者维护合法权益。面对当前情况，刘先生和白先生等权益受到侵害的购房者应当以侵权人为被告向法院起诉，要求村委会排除妨害。

　　同时，韩朝泽建议，对购买村庄集资楼要慎重考虑，核实该村庄集资楼的手续是否完备、是否能够办理房产证、是否与村集体经济组织成员之间存在争议纠纷等情形。此外，村民应遵纪守法，若认为权益受损，应依法维权，不应采取强占房屋的行为，以免涉嫌违法。

　　华商报记者 田睿 摄影 邓小卫