9月19日，西安新政正式落地，西安楼市的情况也出现了明显的变化，从9月底到10月初，市场因政策刺激出现了一波购买热潮，但在国庆节后，这波热度慢慢冷静下来，10月供销两端的数据都不尽如预期。

　　供应量与价格公示量

　　较9月均有明显下降

　　房源供应上，9月份市场出现井喷式供应，到了10月份供应量迅速回落，基本回归到全年的正常水平。从西安意向登记平台上的供应数据可以看出，10月份有23个（主城区+西咸含重复）项目进行登记，共计约3886套房源，这个供应数据算是今年目前单月新增供应的第三低，仅次于1月份的2834套，2月份的2039套。供应区域上，国际港务区、航天基地、雁塔区为当月供应量最多区域。其中航天基地的宸阅澜山供应了745套房源，是10月单盘一次性供应最多的楼盘。雁塔区则有陕建雁南朗境、奥园和悦府等2个项目，分别供应了346套和315套房源。剩余项目中供应量少的只有15套。而沣东新城和平璟苑项目也在10月供应了156套房源，也是当月西咸新区仅有的一个登记项目。

　　在房源价格公示上，10月份西安楼市共有22个项目价格公示，总房源超3507套，公示楼盘数及房源量较9月均有明显下降。价格公示的房源中，区域主要涉及灞桥区、浐灞生态区、高新、港务、经开、曲江等8个区域，其中港务区备案5盘1157套房源，占比33%；高新区次之，2盘备案，总房源517套，占比14.74%；雁塔、莲湖、未央等区域在10月均未有项目公示价格。价格方面，10月份备案的19个项目中，主要还是以刚需、刚改房源为主，而均价2.5万/㎡及以上的项目仅4盘，分别是保利云谷天汇、大明宫金茂府二期（小高层）、天地源棠颂坊以及西安自然界。

　　单价近3万的豪宅要“千人摇”

　　均价13630元/㎡的盘无人买

　　从10月份整体的成交端来看，冷热不均的状态仍在持续。全月出现了4个“千人摇”的项目，分别为中粮·悦著云轩、星河湾、宸阅澜山、龙翔奥城云玺。中签率最低的是中粮·悦著云轩项目，99套房源线上登记1440组家庭，核验通过1294组，中签率7.65%。星河湾和宸阅澜山都是新项目首次登记。星河湾备案均价将近3万元/㎡，再加上户型大，总价高，出现“千人摇”的现象也是10月份楼市的一大亮点。宸阅澜山则因地理位置优势，再加上准现房、性价比高，一入市就抓住了众多刚需、刚改客群的眼球。大体估算，这3个“千人摇”就贡献了全月接近2/3的核验量。

　　此外，还有6个摇号项目，分别为中国铁建西派璟悦、西港澜庭、和平璟苑、自然界、陕建锦泓府（澜悦、璟樾）、保利云谷天汇。其中和平璟苑是沣东新城2023年首个摇号项目，地段优势明显，周边有高新一中沣东中学（初中+高中）等优质教育资源，距离地铁5号线阿房宫南站仅有约300米，而且价格也有优势。由此可见，在现在的市场环境下，依旧在摇号的要么是地段核心、资源优质的改善楼盘，要么就是拥有极致的性价比。

　　当然，10月份也出现了核验差甚至零核验的项目。未央华府91套房，仅仅只有5组家庭核验通过，颐合庭项目虽单价仅13630元/㎡，但是却出现了零核验的情况，主要源于项目曾经出现烂尾。从去化率来看，摇号盘和热盘的去化率依旧很高。据案场信息，保利云谷天汇、中粮悦著云轩、保利天珺、曲江星河湾花园4盘去化率均达到90%以上。绿城全运村丹桂苑和金泰新里城几乎实现100%去化。

　　从10月份的市场表现可以看出，冷热不均的现象仍旧持续且愈演愈烈。业内人士认为，这个现象在未来的市场中还会长期存在。

　　购买力不足仍是主因

　　购房者应抓住年底前优惠时机

　　从西安“9.19”新政到现在，不到2个月的时间，市场在经历了一小波高潮之后已经开始逐步冷静，究其原因，主要还是经济形势和购买力不足。

　　创典全程投资顾问中心总经理苏利峰认为，如今的房地产市场环境变了，之前是需求量、购买力和预期都在，所以有政策宽松即刻显效果。但当下经济形势内外承压，各行各业收入预期差，消费收紧；其次强刺激新政推出后，在购房门口徘徊的拟入场客户被助力推了进去，引起短暂一波小高潮。但消化完毕后，新客户并未集中大批量入场，仍然在徘徊犹豫。

　　西安房地产资深分析师朱郁则认为，除了经济形式以及购买力之外，房地产投资增速持续转弱，行业景气度指数仍在下行通道中，致使市场仍阶段性存在观望情绪，影响市场活力。

　　苏利峰建议，房地产想进入长久的健康发展阶段，就必须扭转居民对未来的信心和预期，提升买房人的购买能力，即救市的终极手段应该是“富民”，包括逐步改善失业、医疗、生育、教育、养老等社会保障。

　　进入11月份，距离2023年结束不足2个月，是房企年底业绩冲刺的重要阶段，也是往年购房优惠比较大的阶段。朱郁认为，西安市场在短期内竞争态势将不降反升，平销降价、首开高优惠、置业大礼包、买即赠附加值服务将为常态比拼手段，旨在跑量抢收，降低运行风险，达成房企各自年度指标。对于购房者而言，应结合自身置业需求，勿错失市场利好带来的窗口良机。

　　苏利峰认为，预期市场分化会更加严重，除了主城区小幅优惠刺激销售外，外围缺乏产业，缺乏人口地域会更加艰难，低价也很难换量，但很多企业坚持不住或会低价“换命”。 华商报记者 党兰 张毅